Alternative alla donazione senza bisogno di andare dal notaio: la donazione indiretta, l’usucapione, il testamento e la successiva voltura catastale e la separazione. 

Si può intestare una casa al figlio senza notaio? Assolutamente sì. Ciò però non significa che l’operazione sia completamente gratuita. Difatti, seppur in alcuni casi è possibile far a meno del pubblico ufficiale, è comunque necessario il cosiddetto «atto pubblico» da trascrivere nei registri immobiliari affinché il passaggio di proprietà abbia valore anche nei confronti dei terzi. Ed è proprio ciò che richiede, quasi sempre, di pagare una somma di una certa importanza. 

Chi si chiede come intestare una casa al figlio senza notaio deve comunque sapere che esistono ben quattro metodi differenti. Li spiegheremo qui di seguito indicando anche i pro e i contro di ciascuno di essi. Ma procediamo con ordine.  

Il primo metodo per intestare una casa a un figlio senza notaio si presta solo per il caso di immobili da acquistare, che non sono cioè già nella titolarità del donante. Si pensi al padre che vuol comprare una casa al figlio e che contatti un venditore o una ditta di costruzioni. 

Lo schema della donazione tradizionale vorrebbe che il donante (ossia il padre) acquisti per sé la casa e poi l’intesti al figlio. Ma, per evitare un doppio passaggio di proprietà con duplicazione dei costi notarili e delle imposte, il donante può donare al figlio il denaro necessario a pagare il prezzo della compravendita (può farlo attraverso un bonifico o un assegno) affinché sia poi questi a pagare, in prima persona, il venditore. In alternativa, il padre può pagare direttamente il venditore affinché intesti la casa al figlio.

Questi due sistemi vanno sotto il nome di «donazione indiretta». In tal modo, si avrà un solo atto notarile e non due: quello che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al beneficiario della donazione. Il che significa che bisognerà pagare il notaio una volta sola.

È chiaro che la donazione indiretta non è possibile se il donante è già proprietario dell’immobile che vorrebbe donare. 

Il secondo modo per intestare una casa a un figlio (o a chiunque altro) senza andare dal notaio è di sfruttare il meccanismo dell’usucapione. Come saprà bene chi ha letto la nostra guida sull’usucapione, la legge consente, a chi dimostri di aver utilizzato per almeno 20 anni un bene altrui, di rivolgersi al giudice per disporre il passaggio di proprietà. Si tratta, in realtà, di una causa vera e propria in cui l’attore deve fornire la prova, non solo di aver posseduto il bene in modo continuativo e indisturbato, ma anche di essersi comportato su di esso come se fosse il proprietario, arrogandosi dei poteri che altrimenti la legge non gli avrebbe riconosciuto (ad esempio delle modifiche strutturali, il cambio di destinazione). Ebbene, è chiaro che se c’è la collaborazione del titolare dell’immobile, tale causa sarà solo una formalità, rivolta ad ottenere la sentenza del giudice che sancisca il passaggio di proprietà del bene. Ed è proprio tale sentenza che, in quanto atto pubblico, si sostituirà al rogito notarile della donazione per essere poi trascritta nei pubblici registri immobiliari.  

Come abbiamo però anticipato in apertura, tale sistema può sicuramente evitare di andare dal notaio, ma non elimina i costi del processo, che saranno proporzionati al valore del bene. In essi sono comprese le notifiche, il contributo unificato (ossia la tassa per accedere alla giustizia), i bolli. C’è poi l’imposta di registro sulla sentenza. Inoltre, prima della causa, bisogna anche procedere alla cosiddetta mediazione. Ultimata la causa, la sentenza andrà quindi registrata e poi trascritta nei pubblici registri. 

Alla fine di tutto questo iter, il costo complessivo che il donante andrà a pagare è molto vicino a quello che il notaio richiederebbe per il rogito. A ciò si dovrà aggiungere peraltro la parcella di almeno un avvocato, quello di colui che chiede l’usucapione (che di fatto sarebbe il beneficiario della donazione), potendo invece l’altra parte restare contumace. 

Per evitare di pagare le tasse sul trasferimento dell’immobile e donare la casa al figlio senza notaio, si può ricorrere a una separazione simulata tra il padre e la madre (senza per forza dover poi divorziare). La legge infatti ammette che, negli accordi di separazione, il titolare dell’immobile si accordi con l’ex coniuge di cedere la casa al figlio come contributo al mantenimento. Peraltro, la legge dispone che gli accordi di separazione non sono soggetti a imposte. E non solo: semmai il bene è stato acquistato prima di cinque anni dalla separazione, non si perde neanche l’agevolazione fiscale sulla prima casa (il cosiddetto «bonus prima casa»).

A differenza di quanto abbiamo visto per l’usucapione, in questo caso, i costi del giudizio sono bassi. Ci sarà comunque da pagare la parcella ad almeno un avvocato che difenda entrambi i coniugi. 

La separazione può avvenire anche senza il ricorso in tribunale, con un atto redatto dagli avvocati di entrambi i coniugi (è la cosiddetta negoziazione assistita). In tal caso, però, bisognerà pagare la parcella a due professionisti. 

Lo svantaggio di tale sistema è che presuppone che il donante sia sposato e non già separato.

Un ultimo metodo per regalare una casa senza andare dal notaio è lasciarla in eredità al figlio. In tal caso, si dovrà fare un testamento olografo (ossia “fatto in casa”). 

La legge, invero, stabilisce che il testamento venga pubblicato e, a tal fine, bisognerà per forza rivolgersi al notaio. Tuttavia, se c’è l’accordo di tutti gli eredi, la divisione dei beni del defunto potrà avvenire anche bonariamente, senza pubblicazione del testamento e quindi senza notaio. Per effettuare il passaggio di proprietà dell’immobile, l’erede beneficiario della casa dovrà recarsi al Catasto per fare una voltura catastale e così intestarsi la casa che il padre gli ha voluto lasciare. 

Questo meccanismo presenta tre svantaggi. Il primo è legato ai tempi: bisogna attendere la morte del titolare della casa. Il secondo è che, in caso di contrasti tra eredi, la cessione potrebbe essere messa in discussione; in tal caso, peraltro, bisognerà procedere innanzi al notaio per la pubblicazione del testamento (sicché tutti gli sforzi verranno azzerati). Il terzo è che la sola voltura catastale non consente all’erede di rivendere o donare a sua volta la casa ricevuta: affinché possa farlo, infatti, è necessario che vi sia la trascrizione del passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari. E per la trascrizione è comunque necessario l’intervento del notaio. Ecco perché, prima o poi, sarà comunque indispensabile ricorrere a quest’ultimo per rendere efficace, anche nei confronti dei terzi, il passaggio di proprietà disposto col testamento.

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